Los administradores de edificios saben que se están pagando importes "viejos" y que pronto la realidad será otra. Varios optan por dejar dinero retenido en las cuentas para luego hacer frente a otros importes. Se reducen gastos en calefacción, amenities, espacios comunes y ascensores.
Más temprano que tarde, las boletas de gas y de luz llegarán a los hogares consubas no menores al 200%. En el mientras tanto, reina la confusión entre los administradores de edificios sobre cómo manejar las cuentas.
¿Deben, acaso, armar una "vaquita"? Es decir, pedir de más mientras siguen llegando las tarifas "viejas" para así armar un fondo de reserva y que luego el golpe no sea tan duro. O, más bien, tienen que seguir cobrando las expensas en base a los importes actuales. Esto es, sin los ajustes y quedar a la espera de los nuevos incrementos que, por otro parte, coincidirán con otros aumentos como el de los porteros.
Este es el gran tema que se viene manejando en las reuniones de consorcios por estos días.
Se da en un contexto en el que, aun sin que hayan llegado los incrementos, los administradores vienen haciendo malabares para contener el malestar de propietarios e inquilinos ante las alzas de las expensas, que no dan tregua. Por lo pronto, la actual incertidumbre ha obligado a muchos a modificar el curso de acción. Tal como aseguraron a iProfesional fuentes del sector, se multiplican los consorcios que en estos meses comenzaron a aplicar fuertes cambios, de modo tal de estar preparados ante lo que está por venir. Entre ellas, la creación de fondos de reserva.
"Los consorcios están constituyéndolos luego de ser propuestos en asambleas extraordinarias", confirmó Osvaldo Loisi, titular de la Liga del Consorcista. Agregó que en muchos edificios se están determinando sumas adicionales como forma de enfrentar más gradualmente las nuevas tarifas.
"Si la asamblea da su aprobación, el aporte a este fondo pasa a ser obligatorio para todos", detalló el directivo.
"Lo que se hace -añadió- es fijar un porcentual de acuerdo con el tamaño de la unidad, si bien esto permitirá amortiguar las nuevas alzas no más allá de tres meses. Después, lamentablemente, todo irá a parar a las expensas comunes", aseguró. Por lo pronto, los administradores lo que buscan es sortear esta transición cobrando un adicional a las expensas que, ya de por sí, acumulan un incremento de casi el 40% en un año.
A bajar el gasto, como sea
Además de la creación de fondos de reserva -para la luz y el gas- los consorcios están apelando a numerosas medidas con el fin de reducir algunos gastos y así bajar el importe de las futuras boletas.
Entre ellas figura la de achicar aquellos costos vinculados con los amenities, como el referido a la pileta climatizada, al SUM o a los sistemas de climatización.
"Los edificios con amenities son los que sufrirán los mayores impactos de los nuevos precios. Y ni hablar de aquellos que cuentan con servicios centrales", advirtió José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.
El directivo consideró además que para aquellos edificios que utilizan, por ejemplo, caldera a gas, la presión sobre las expensas será aun mayor. "Hay que pensar en cuestiones básicas, previsibles. Los que tienen piscina, por citar un caso,sufrirán incrementos a raíz del mayor uso de la electricidad. Y esto sin hacer referencia a las que funcionan con agua climatizada", completó.
Rozados también puso la lupa en aquellos inmuebles que cuentan con calefacción por losa radiante: "Son todos elementos que sumarán, y mucho, a la hora de pagar a fin de mes".
El tema de las calderas, según pudo averiguar iProfesional, ya viene siendo objeto de importantes monitoreos y ajustes en una gran cantidad de edificios.
Según precisaron desde FEDECO, algunos consorcios ya han solicitado a los encargados que disminuyan la temperatura por lo menos unos cinco grados.
Al mismo tiempo, no faltan las administraciones que han comenzado a implementar termostatos para regular el apagado y encendido de estos equipos. Según indicó Samuel Knopoff, titular de la entidad, en buena parte de los edificios se ha puestoen práctica una serie de medidas que hacen al control sobre el funcionamiento diario.
"Queremos inducir a dueños e inquilinos a que mantengan las luces apagadas la mayor parte del día. Lo mismo tratamos de hacer con el uso de la electricidad en espacios comunes, como los pasillos", señaló.
En este sentido, expresó que en varios edificios se ha tomado la decisión de calibrar la iluminación, aun si esto implica pagarle a un electricista para que se ocupe del tema.
"Todo este proceso comenzó luego de que muchas personas notificaran que les han llegado las boletas con aumentos, aun sin el tarifazo, pese a que sus viviendas permanecen sin gente la mayor parte del día", apuntó Knopoff.
"Hicimos el reclamo y las empresas se excusan con que imprimieron las boletas antes de que se diera marcha atrás con el aumento", completó.
Por lo pronto, todo esto se enmarca en un contexto de fuertes subas y que van más allá del costo de la luz y el gas. Tienen que ver con otro rubro que pega de lleno en los bolsillos: los salarios.
Concretamente, con los incrementos que establecen los encargados (y el que vendrá en breve), que se suman a las facturas más abultadas que llegan por los servicios de limpieza y seguridad.
Así las cosas, no faltan las organizaciones como FEDECO (Federación de Asociaciones de Consorcio) que muestran su preocupación por el impacto que traerá el alza tarifaria en combinación con otros ajustes. Loisi, de la Liga del Consorcista, coincidió en que el énfasis está puesto en bajar los consumos a como dé lugar.
"Otra de las medidas que se está tomando es la de reducir el gasto vinculado con los ascensores", dijo. Así lo ejemplificó: "Es común que las personas presionen las teclas de varios, casi en forma simultánea, para luego ver cuál llega primero. Algunos consorcios han calibrado sus sistemas para que sólo uno de los elevadores responda ante el llamado".
En los emprendimientos más premium, que disponen de un servicio de lavandería, también se insta a inquilinos y propietarios a disminuir su uso para achicar las cuentas de luz y agua.
El sueldo de encargados, en la mira
Ya se abona una suma muy abultada por los servicios de limpieza y personal de seguridad y, en breve, habrá que pagar más por la luz y el gas.
En este contexto, la mirada se posa en el rol y en los sueldos de los encargados. Desde los consorcios afirman que cualquier suba en las tarifas podría sobrellevarse con mayor comodidad de no ser por los permanentes incrementos pactados por el sindicato de porteros. De hecho, este gremio abrirá su paritaria en noviembre. Y lo que allí se acuerde sumará otro revés para los bolsillos de propietarios e inquilinos.
"En la liquidación de expensas, el sueldo y las cargas sociales de los encargados puede representar más de la mitad del monto", comentó Armando Pepe, titular de la inmobiliaria homónima y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) para edificios de pocos pisos.
El directivo consideró que la opción de contratar una empresa externa para que se ocupe del mantenimiento se torna cada vez más viable. En particular, si el encargado no tiene un gran antigüedad. "Esto es algo que ya se está viendo con mayor frecuencia, sobre todo en los edificios chicos y relativamente nuevos. En el resto, prescindir de él puede resultar difícil", añadió.
Otro de los gastos que se intenta reducir es el vinculado al personal de seguridad. En ese sentido, hay compañías (como Prosegur) que están ofreciendo el servicio de monitoreo a distancia.
Se trata de un "vigilador virtual", a partir de cámaras dispuestas en el hall de entrada, supervisadas las 24 horas en forma remota desde una central. Además, a los residentes se les da un código de acceso.
De este modo, los edificios pocas unidades reducen en más de un 30% el gasto vinculado con este concepto. Todo vale a la hora de achicar la boleta mensual de las expensas. Y no es no es para menos, luego de que treparan 40% en el año.
El sindicato de los "porteros" había pactado incrementos cercanos al 30% sólo entre mayo y junio de 2015 y un bono por otro 20%. Este año, el SUTERH acordó avanzar en otra suba escalonada hasta noviembre, mes en el que nuevamente se reabrirá la paritaria.
De acuerdo con FEDECO, la incidencia de este gasto está originando un nivel de mora"altamente preocupante" en la recaudación de algunos consorcios. "Los bolsillos están agotados. No pueden afrontar expensas que suben casi todo el tiempo. Y esto se refleja en la mayor morosidad", aseguró Knopoff.
"El aumento que aplican los encargados es el único de los 1.500 convenios de trabajo existentes en el que no hay intervención de la otra parte, en este caso de los propietarios. Simplemente lo deciden y ya", manifestó.
Desde FEDECO indicaron que precisamente este gasto es el que impide avanzar con mejorasen los edificios.
Según Knopoff, esta erogación es la que incluso lleva a muchas administraciones a incumplircon las leyes porteñas que obligan a mantener frentes y balcones, con los riesgos que esto conlleva.
"Con todos los gastos que vienen en aumento, es muy probable que las expensas seencarezcan otro 20%. Estamos en una situación de crisis en la propiedad horizontal, que se verá potenciada por el tarifazo", concluyó.
